หลายคนที่กำลังวางแผนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง อาจกำลังลังเลระหว่างการเลือกซื้อโครงการจัดสรรที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ หรือจะเลือกซื้อที่ดินเปล่าแล้วค่อยปลูกสร้างเองตามแบบในฝัน ซึ่งในแง่ของการเตรียมตัวทางการเงินอย่างการกู้เงินสร้างบ้านและการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสำเร็จรูปนั้น มีรายละเอียดหลายอย่างที่ต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจน บทความนี้ จะพาเราไปเจาะลึกรายละเอียดว่าทั้งสองรูปแบบนี้มีจุดร่วมหรือจุดต่างกันในมิติไหนบ้าง เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนยื่นขอสินเชื่อได้อย่างมั่นใจ
กู้เงินสร้างบ้าน คืออะไร?
อ้างอิงข้อมูลจาก G H BANK บริการสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย หรือที่เราคุ้นเคยกันในชื่อ กู้เงินสร้างบ้าน หมายถึงการที่สถาบันการเงินอนุมัติวงเงินให้เรานำไปใช้เป็นทุนในการก่อสร้างบ้านลงบนที่ดินของตนเอง โดยใช้ที่ดินแปลงนั้นรวมถึงสิ่งปลูกสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ความโดดเด่นของสินเชื่อประเภทนี้คือออกแบบมาเพื่อรองรับการสร้างบ้านใหม่ทั้งหมดบนที่ดินเปล่า ซึ่งจะแตกต่างจากการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านในโครงการจัดสรรที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้วอย่างชัดเจน
กู้ซื้อบ้าน คืออะไร?
การขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านคือการขอกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพื่อนำไปชำระค่าที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม โดยใช้ตัวที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันในการกู้ยืม รูปแบบนี้เราสามารถเลือกดูทำเล สภาพแวดล้อม และเห็นโครงสร้างจริงของบ้านก่อนตัดสินใจซื้อได้ทันที นอกจากนี้ยังต้องมีการประเมินและคำนวณค่าโอนที่ดินซื้อขายเพื่อเตรียมค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ซึ่งถือเป็นขั้นตอนสำคัญก่อนที่บ้านจะตกเป็นของเราอย่างสมบูรณ์
สิ่งที่เหมือนกันของการกู้เงินสร้างบ้านและกู้ซื้อบ้าน
แม้ว่าจุดประสงค์ของการขอสินเชื่อทั้งสองรูปแบบจะมีรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันตามลักษณะของตัวบ้าน แต่ในมุมมองของการพิจารณาอนุมัติจากสถาบันการเงินนั้น ยังคงมีหลักเกณฑ์พื้นฐานหลายประการที่ใช้มาตรฐานเดียวกัน ซึ่งเราสามารถสรุปจุดที่เหมือนกันได้ดังต่อไปนี้
วงเงินสินเชื่อที่ธนาคารพิจารณาจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
สิ่งแรกที่เหมือนกันคือการพิจารณาวงเงินกู้ยืม สถาบันการเงินจะใช้หลักเกณฑ์ในการพิจารณาจากราคาประเมินของหลักทรัพย์เปรียบเทียบกับราคาซื้อขายจริง หรือเปรียบเทียบกับมูลค่าของแบบก่อสร้างรวมกับราคาที่ดิน โดยธนาคารจะเลือกอนุมัติวงเงินตามสัดส่วนจากราคาที่ต่ำกว่าเสมอ หลักการประเมินความเสี่ยงและกำหนดเพดานวงเงินในส่วนนี้จึงใช้มาตรฐานเดียวกันทั้งหมด ไม่ว่าที่อยู่อาศัยนั้นจะสร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้ว หรือกำลังเตรียมจะลงมือก่อสร้างใหม่บนที่ดินเปล่าก็ตาม
เงื่อนไขดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อนที่ใกล้เคียงกัน
อีกหนึ่งความเหมือนคือเงื่อนไขของอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาในการผ่อนชำระ หากไม่มีแคมเปญพิเศษแยกประเภท ธนาคารมักจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกัน เช่น อาจมีช่วงดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรก และสามารถเลือกผ่อนชำระได้ยาวนานสูงสุดในระยะเวลาที่เท่ากัน หากเรามีฐานะทางการเงินและประวัติเครดิตเหมือนกัน ยอดค่างวดที่ต้องชำระในแต่ละเดือนก็แทบจะไม่แตกต่างกันเลย แม้ภายนอกจะดูคล้ายกันมาก แต่รายละเอียดเชิงลึกในฝั่งของการเตรียมตัวจะมีความแตกต่างกันพอสมควร
ความแตกต่างระหว่างการกู้เงินสร้างบ้านและกู้ซื้อบ้าน
เมื่อทราบถึงจุดที่เหมือนกันไปแล้วคราวนี้เรามาดูความแตกต่างที่ผู้กู้ต้องเผชิญกันบ้าง โดยเฉพาะในเรื่องของกระบวนการทำงาน ขั้นตอนการเตรียมเอกสาร ไปจนถึงรูปแบบการรับเงินจากธนาคาร ซึ่งทั้งสองแบบมีรายละเอียดที่ต้องจัดการแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ดังนี้
ขั้นตอนการยื่นเอกสารและการขออนุญาตก่อสร้าง
การเลือกซื้อโครงการพร้อมอยู่ เราไม่ต้องกังวลเรื่องการขออนุญาตก่อสร้าง เนื่องจากทางเจ้าของโครงการได้ดำเนินการตามกฎหมายไว้เรียบร้อยแล้ว แต่สำหรับการปลูกสร้างบ้านเอง เราจำเป็นต้องมีแบบแปลนบ้านที่ได้รับการเซ็นรับรองจากสถาปนิกและวิศวกรอย่างถูกต้อง จากนั้นต้องนำไปยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานราชการส่วนท้องถิ่นให้ผ่านการอนุมัติเสียก่อน จึงจะสามารถนำเอกสารทั้งหมดไปประกอบการยื่นขอสินเชื่อได้ ซึ่งขั้นตอนนี้จะใช้เวลาดำเนินการนานกว่าปกติ
รูปแบบการเบิกเงินกู้ของธนาคาร
วิธีการจ่ายเงินของธนาคารก็ต่างกัน หากเป็นการซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว สถาบันการเงินจะสั่งจ่ายเช็คหรือโอนเงินก้อนทั้งหมดให้กับผู้ขายหรือเจ้าของโครงการในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แต่สำหรับสินเชื่อเพื่อการปลูกสร้าง ธนาคารจะไม่ได้ให้เงินก้อนใหญ่มาในครั้งเดียว แต่จะแบ่งจ่ายเงินออกเป็นงวด ๆ ตามความคืบหน้าของงานก่อสร้างจริง โดยจะมีเจ้าหน้าที่เข้าไปประเมินหน้างานเป็นระยะ เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่ผู้กู้จะนำเงินไปใช้ผิดวัตถุประสงค์จนทำให้บ้านสร้างไม่เสร็จ
ระยะเวลาการเข้าอยู่อาศัยจริง
หากเลือกซื้อบ้านสำเร็จรูป เราสามารถเก็บกระเป๋าย้ายเข้าอยู่อาศัยได้ทันทีหลังจากที่ทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น แต่ในทางกลับกัน การขอสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้าน เราจะต้องเริ่มผ่อนชำระค่างวดกับธนาคารไปเรื่อย ๆ ในระหว่างที่บ้านกำลังก่อสร้าง ซึ่งอาจกินระยะเวลาตั้งแต่ 6 เดือนไปจนถึงกว่า 1 ปี กว่าที่ตัวบ้านจะเสร็จสมบูรณ์พร้อมเข้าอยู่ หากเรายังต้องเสียค่าเช่าที่อยู่เดิมควบคู่ไปด้วย ก็อาจทำให้เกิดภาระค่าใช้จ่ายที่ซ้ำซ้อนในช่วงแรกได้
สรุป
การกู้เพื่อปลูกสร้างบ้านและการกู้เพื่อซื้อบ้านมีความคล้ายคลึงกันในแง่ของการพิจารณาวงเงินและอัตราดอกเบี้ย แต่จะแตกต่างกันอย่างมากในเรื่องขั้นตอนการเตรียมเอกสาร รูปแบบการจ่ายเงินของธนาคาร และระยะเวลาในการรอเข้าอยู่ ดังนั้นเราจึงควรประเมินความพร้อมและสภาพคล่องทางการเงินให้ดี หากใครกำลังมองหาสินเชื่อที่ตอบโจทย์ ขอแนะนำผลิตภัณฑ์จาก G H BANK ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่มีโปรโมชันดอกเบี้ยพิเศษ ครอบคลุมทั้งการซื้อบ้านใหม่และปลูกสร้างบ้านบนที่ดินตนเอง พร้อมทีมงานคอยให้คำปรึกษาทุกขั้นตอน
