มาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562: ช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกต่อตลาด

วันพุธที่ 15 พฤษภาคม พ.ศ. 2562

มาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562: ช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกต่อตลาด


ประเด็นสำคัญ

•             ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นข่าวดีท่ามกลางตลาดที่ยังต้องเผชิญกับความท้าทายที่หลากหลาย โดยมาตรการดังกล่าวน่าจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ และจะช่วยให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอีกทางหนึ่ง เช่นเดียวกับในส่วนของมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการซื้อที่อยู่อาศัย ที่ประชาชนผู้เสียภาษีจะได้รับสิทธิประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว อย่างไรก็ดี ผู้ที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการฯ ดังกล่าวนี้ จะเป็นกลุ่มผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินที่กำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัย และมีแผนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาดังกล่าว 

•             ขณะที่ในช่วงที่เหลือของปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังมีความท้าทายที่หลากหลาย อาทิ ภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย ภาวะกำลังซื้อของครัวเรือนที่ฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึง จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในตลาดที่ยังสูง และมาตรการ LTV เป็นต้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า กิจกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและการซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวังและรอบคอบ โดยคาดว่า ในปี 2562 นี้ โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล น่าจะมีจำนวนประมาณ 110,000-115,000 หน่วย หดตัวประมาณ  5.2%-9.5% จากปี 2561 และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะหดตัวประมาณ 10.0%-13.9% หรือมีจำนวนประมาณ 169,300-177,000 หน่วย

แม้ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา เครื่องชี้อสังหาริมทรัพย์อย่างการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยยังสะท้อนภาพบวก ซึ่งสาเหตุส่วนหนึ่งน่าจะเป็นผลจากการเร่งทำกิจกรรมการตลาดของผู้ประกอบการในการเร่งระบายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขายก่อนมาตรการ LTV จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562   แต่สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยกำลังประสบภาวะชะลอตัวจากปัจจัยท้าทายหลายประการและมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงมากขึ้น เมื่อพิจารณายอดขายโครงการเปิดตัวใหม่ในหลายๆ โครงการเริ่มชะลอตัวลง ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการจะใช้ระยะเวลาในการปิดโครงการที่นานขึ้นกว่าที่ผ่านมา จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ซึ่ง ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีมุมมอง ดังนี้

•             มาตรการภาคอสังหาริมทรัพย์: เป็นมาตรการเจาะจงเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกและแบ่งเบาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง

                มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพยที่อยู่อาศัยของกระทรวงการคลัง เป็นมาตรการที่เจาะจงเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีความต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง และเป็นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกในระดับราคาที่ไม่สูง รวมถึงมาตรการเฉพาะที่ช่วยแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท (สอดคล้องไปกับโครงการบ้านล้านหลัง) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีฐานตลาดค่อนข้างใหญ่ ทั้งนี้มาตรการฯ ดังกล่าวที่ออกมา มีความแตกต่างจากมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่กำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มที่อาจจะซื้อเกินกำลังความสามารถ (เช่น กลุ่มที่ซื้อเพื่อเก็งกำไร/ลงทุน) และกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูง เพื่อเป็นการดูแลคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยและดูแลเสถียรภาพทางการเงินของระบบ             

                สำหรับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ 1) มาตรการทางภาษี สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เสียภาษี โดยเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เพื่อเป็นการซื้ออยู่อาศัยจริงในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สามารถนำมาเป็นค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามจำนวนจ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท ตั้งแต่วันที่ 29 เมษายน – 31 ธันวาคม 2562

                 และ 2) มาตรการช่วยบรรเทาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อหน่วย ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 2.0% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ ให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 1.0% ของมูลค่าจดจำนอง โดยผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ซึ่งเป็นกลุ่มที่อาจมีงบประมาณจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัย และมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจมากกว่ากลุ่มอื่น มาตรการนี้น่าจะช่วยในการแบ่งเบาภาระรายจ่ายในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ระดับหนึ่ง ซึ่งภายใต้สมมติฐานกรณีที่ราคาที่อยู่อาศัย 1 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยและค่าธรรมเนียมการจดจำนอง (คิดจำนวนเต็มที่ 1 ล้านบาท) ภายใต้มาตรการดังกล่าวนี้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะชำระค่าธรรมเนียมเป็นจำนวนเงิน 200 บาท จากปกติที่ต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นจำนวนเงิน 30,000 บาท ซึ่งจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายประมาณร้อยละ 99.3 ของค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม (ไม่รวมอากรแสตมป์)

                ทั้งนี้ ภาระค่าใช้จ่ายที่ลดลงนั้น ผู้ซื้อสามารถนำไปซื้อสินค้าตกแต่งที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอีกทางหนึ่ง เช่นเดียวกับในส่วนของมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการซื้อที่อยู่อาศัย ที่ประชาชนผู้เสียภาษีจะได้รับสิทธิประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว อย่างไรก็ดี ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ผู้ที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการฯ ดังกล่าวนี้ จะเป็นกลุ่มผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินที่กำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัย และกลุ่มที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาดังกล่าว 

•             แม้มาตรการกระตุ้นเศรษกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจะเป็นผลดีต่อตลาด...แต่ในช่วงที่เหลือของปี 2562 ตลาดยังมีปัจจัยท้าทายที่รออยู่ 

                ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 มาตรการ นี้ น่าจะเป็นผลดีต่อตลาด โดยนอกจากสำหรับผู้ซื้อดังที่กล่าวแล้ว ในส่วนของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมและที่กำลังจะก่อสร้างเสร็จในปีนี้ก็จะได้รับอานิสงส์ด้วย ซึ่งเมื่อพิจารณาที่อยู่อาศัยรอขายในตลาด พบว่า ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 78% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่รอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล (กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 1 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 5% ของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล)

                อย่างไรก็ดี  ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ผลจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้เปลี่ยนมุมมองที่ระมัดระวังต่อแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของทั้งปี 2562 เนื่องจากในช่วงที่เหลือของปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันหลายด้านที่อาจทำให้การเติบโตของความต้องการอสังหาริมทรัพย์อ่อนตัวลงกว่าในปีที่ผ่านมา ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย ภาวะกำลังซื้อของครัวเรือนที่ฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึง ท่ามกลางความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง-ล่างที่ลดลงจากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้น ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยที่กำลังซื้อของผู้ซื้อไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นตาม จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในตลาดยังทรงตัวในระดับสูง และมาตรการควบคุมคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยจาก ธปท. 

                ดังนั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า กิจกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวังและรอบคอบ แม้ว่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการบางรายจะมีการระบายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขายออกไประดับหนึ่งแล้ว แต่ยังมีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายที่กำลังก่อสร้างที่จะทยอยเข้าสู่ตลาดในช่วงที่เหลือของปีนี้ ทำให้คาดว่า โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2562 นี้ น่าจะมีจำนวนประมาณ 110,000-115,000 หน่วย หดตัวประมาณ 5.2%-9.5% จากปี 2561 (ปรับอัตราการเปลี่ยนแปลงให้สอดคล้องกับการรายงานตัวเลขจริง ณ สิ้นปี 2561)

                ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลทั้งปี 2562 มีโอกาสที่จะหดตัวลง แม้ว่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจะเติบโตประมาณ 13.6% (YoY) แต่คาดว่าในช่วงที่เหลือของปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะกลับมาหดตัวลง ทำให้ทั้งปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะหดตัวประมาณ 10.0%-13.9% (ปรับอัตราการเปลี่ยนแปลงให้สอดคล้องกับการรายงานตัวเลขจริง ณ สิ้นปี 2561) หรือมีจำนวนประมาณ 169,300-177,000 หน่วย อย่างไรก็ดี หากเศรษฐกิจไทยมีพัฒนาการที่ดีขึ้นในระยะข้างหน้า ก็อาจจะทำให้ผู้บริโภคกลับมาซื้อที่อยู่อาศัยในระยะถัดไป




บริษัท สยามธุรกิจ พับลิชชิ่ง จำกัด เลขที่​ 423 ถนนบอนด์สตรีท​ ต.บางพูด​ อ.ปากเกร็ด​ จ. นนทบุรี​ 11120
โทรศัพท์ 02-0377423 , 02-0477243 หรือ ID Line : @LBU8361R ฝ่ายโฆษณา siamturakijadvertising@gmail.com
© 2013 สยามธุรกิจ