เรื่องบ้านบ้าน : by อดิศร หวังศิริ
ด้วยมีท่านเจ้าของห้องชุดของนิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่ง สอบถามกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุด ได้เรียกเก็บเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 20% สามารถดำเนินการได้หรือ? เจ้าของร่วมของอาคารชุดแห่งหนึ่ง ท่านขอความกระจ่างในเรื่องของการคิดค่าปรับ/เงินเพิ่ม ท่านเล่าว่า “ได้ซื้อห้องชุดแห่งนี้มาประมาณ 2 ปีเศษแล้ว แต่ตนเองมิได้อยู่อาศัยประจำ ไปๆ มาๆ เมื่อช่วงต้นเดือนที่ผ่านมา ได้รับหนังสือเตือนจากนิติบุคคลอาคารชุดให้ชำระค่าส่วนกลางที่คงค้างพร้อมกับเงินเพิ่ม (ห้องชุดของตนเองมีพื้นที่ประมาณ 32.41 ตารางเมตร ค่าส่วนกลาง/ปี คิดเป็นเงิน 7,778.40 บาท บวกเงินเพิ่มอีก 1,555.68 บาท รวมเป็นเงิน 9,334.08 บาท) และเมื่อได้รับหนังสือเตือนดังกล่าว ตนจึงโทรศัพท์ติดต่อสอบถามไปยังเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อเจรจาต่อรองขอให้ยกเว้น+การเรียกเก็บเงินค่าปรับ/เงินเพิ่ม ซึ่งได้รับคำตอบจากเจ้าหน้าที่ว่า ไม่สามารถที่จะลดค่าปรับ/เงินเพิ่มให้ได้ ตนเองจึงมาลองคำนวณค่าปรับ/เงินเพิ่มดังกล่าวดู ปรากฏว่าสูงกว่าค่าปรับทั่วๆ ไปครับ เท่าที่ตัวเองพอจะทราบข้อมูลมาบ้างนั้น กรณีที่มีประเด็นฟ้องร้องกัน ศาลจะคิดค่าปรับหรือดอกเบี้ย ไม่น่าที่จะเกิน 7.5% ต่อปี แต่นี่นิติบุคคลอาคารชุดฯ คิดค่าปรับ/เงินเพิ่มถึง 20% ต่อปี ดูแล้วสูงเกินควรเลยครับ จึงขอสอบถามและความเห็นว่าในเรื่องดังกล่าวข้างต้น นิติบุคคลอาคารชุดฯ สามารถดำเนินการเรียกค่าปรับ/เงินเพิ่ม ได้ตามจำนวนนี้จริงหรือ ช่วยแจ้งให้ทราบด้วยนะครับ ขอขอบคุณ”
ก่อนอื่นต้องขออนุญาตให้ข้อมูลท่านก่อนในเบื้องต้นดังนี้นะครับ ประการแรก ท่านควรจะต้องมีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ของท่านครับ หากไม่มีให้ติดต่อขอจากเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ กรณีเจ้าหน้าที่แจ้งว่าไม่มี/ไม่ให้หรืออ้างเหตุอื่นใดก็ตาม ท่านสามารถติดต่อขอคัดลอกสำเนาเอกสารข้อบังคับดังกล่าวได้ที่สำนักงานที่ดินฯ ครับ เหตุที่เรียนว่า ต้องมีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ของท่านนั้น เพราะในข้อบังคับฯ ดังกล่าว จะระบุเรื่องของการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง/การกำหนดอัตราเงินเพิ่มไว้ ซึ่งในข้อบังคับจะกำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า จะเรียกเก็บอย่างไร/อัตราเท่าใด และหากข้อบังคับของอาคารชุดฯ ท่าน ได้กำหนดไว้แล้วนั้น ท่านคงต้องชำระในอัตราดังกล่าวครับ และเพื่อเป็นข้อมูลให้ท่านชัดเจนมากยิ่งขึ้น จึงขออนุญาตกล่าวอ้างถึง พระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับ พ.ศ.2522 ที่ได้กล่าวถึงเรื่องการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ไว้ดังนี้ครับ “มาตรา18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย นอกจากนั้นใน มาตรา 18/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ยังได้กำหนดเพิ่มเติมไว้ว่า “ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้นทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18”
ดังนั้น ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดฯ มีหนังสือแจ้งเตือนให้ท่านชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเงินเพิ่มที่คงค้างนั้น หากท่านได้ทำการตรวจสอบข้อความในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดท่านแล้วปรากฏว่าได้มีการกำหนดอัตราของเงินเพิ่มไว้อย่างชัดเจน ท่านต้องชำระเงินเพิ่มในอัตราที่ข้อบังคับกำหนดไว้ครับ แต่หากท่านเห็นว่าเงินเพิ่มที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บในอัตราดังกล่าวสูงเกินควร ท่านคงต้องเจรจากับผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ หรือคณะกรรมการฯ ว่ามีทางออกหรือจะช่วยเหลือกันอย่างไรได้บ้าง แต่ตามระเบียบ/ข้อบังคับแล้วนั้น คงต้องปฏิบัติตามที่ได้เรียนแจ้งให้ท่านทราบแล้วครับ
มีคำถามข้อสงสัยติดต่อมาได้ที่ E-mail:adisorn.w@Century21.co.th