ต่อเนื่องจากฉบับที่แล้วนะครับ ตามที่ได้มีท่านคณะกรรมการของนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง สอบถามประเด็นในเรื่องเกี่ยวกับการจดทะเบียนภาระจำยอมและได้ให้ความเห็นไปแล้วนั้น ในเรื่องดังกล่าวเห็นว่ามีข้อมูลที่เกี่ยวข้อง อีกจึงได้ไปหาเพิ่มเติมมาให้ครับ เผื่อว่าท่านคณะกรรมการฯ ดังกล่าว และ/หรือจะมีท่านอื่นใดประสงค์ทราบรายละเอียด/รวมถึงเป็นแนวทางและวิธีการในการดำเนินงาน หรือหากมีบุคคลผู้สนใจทั่วไปได้รับทราบ กล่าวคือเรื่อง การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินŽ ซึ่งข้อมูลที่ไปค้นหามานั้น พอสรุปได้ดังต่อไปนี้ ครับ
สิทธิเหนือพื้นดิน คือ ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ซึ่งเจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกบนดิน หรือใต้ดิน สำหรับประเภทของการจดทะเบียนฯ นั้น ประกอบไปด้วย
1.สิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของตนทั้งหมด
2.สิทธิเหนือพื้นดินเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีเจ้ารวมคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนในที่ดินแต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินเฉพาะส่วนของตน
3.แบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินบางส่วนไม่เต็มแปลง
4.ปลอดสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้ว ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไป หรือที่ดินแปลงคงเหลือไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินต่อไป
5.โอนมรดกสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้วต่อมาผู้ทรงสิทธิตาย ทายาทผู้ทรงสิทธิมาขอรับมรดกสิทธิเหนือพื้นดินที่ได้จดทะเบียนไว้
6.เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้วต่อมาเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิตกลงกันให้เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน
นอกจากนั้นแล้ว สิทธิเหนือพื้นดิน จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา (ห้ามเกิน 30 ปี) หรือตลอดชีวิต เจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้ และสิทธิเหนือพื้นดินอาจโอนได้และรับมรดกกันได้และเพื่อให้เกิดความชัดเจนยิ่งขึ้น ขออนุญาตนำแนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดิน ตามมาตรา 1410 แห่ง ป.พ.พ. ซึ่งได้กำหนดว่า {quot}สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นทรัพย์สิทธิ ซึ่งผู้ทรงสิทธิมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินของผู้อื่น ส่วนเจ้าของที่ดินยังคงมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองอยู่ เพียงแต่ยอม ให้ผู้อื่นเข้ามามีกรรมสิทธิ์ในโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกที่อยู่บนดินหรือ ใต้ดินนั้นเท่านั้น
การรวมโฉนดที่ดินเมื่อโฉนดที่ดินบางแปลงมีการจดทะเบียนแบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินครอบติดอยู่ไม่เต็มทั้งแปลง โดยระบุแนวเขตสิทธิเหนือพื้นดินไว้แน่นอน สิทธิเหนือพื้นดินก็ย่อมอยู่แต่เฉพาะตามส่วนที่ได้จดทะเบียนกันไว้เท่านั้น ไม่ครอบคลุมไปเหนือที่ดินหมดทั้งแปลงทำนองเดียวกับการจดทะเบียนภาระจำยอมบางส่วน ดังนั้น การจดทะเบียนรวมและแบ่งแยกโฉนดที่ดิน ที่ดินแปลงรวมส่วนใดหรือที่ดินแปลงแยกใดจะมีสิทธิเหนือพื้นดินครอบติดอยู่หรือไม่ ก็ย่อม เป็นไปตามข้อเท็จจริง
สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410 แห่ง ป.พ.พ. เป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่งที่เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิหรือสิทธิครอบครองอยู่ เพียงแต่ยอมให้ผู้อื่นเข้ามามีสิทธิ เป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกที่มีอยู่บนดินหรือใต้ดินเท่านั้น เจ้าของที่ดินมิได้โอนที่ดินให้แก่ผู้ทรงสิทธิด้วย แม้ที่ดินนั้นจะอยู่ในข้อกำหนดห้ามโอนตามนัยมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือเป็นที่ดินว่างๆ ไม่มีโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินในขณะก่อให้เกิดสิทธิ ก็ชอบที่จะจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้ได้{quot}
ในการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ภาครัฐได้กำหนดอัตราค่าธรรมเนียมในการดำเนินการไว้ดังนี้ครับ
1.การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยไม่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียน ประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ 50.- บาท
2.การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินที่มีค่าตอบแทนเป็นการจดทะเบียนประเภท มีทุนทรัพย์ คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กัน ในอัตราร้อยละ 1
นอกจากการชำระค่าธรรมเนียมแล้วนั้น ท่านต้องชำระค่าอากรแสตมป์ ดังนี้ 1.การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีค่าตอบแทน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทน ตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร 28.(ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์
2.การจดทะเบียนทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย กรณีไม่มีการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร 28.(ข) แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับ การจดทะเบียนทรัพย์สิทธิที่มีการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน เรียกเก็บอากรแสตมป์ ร้อยละ 0.5 จากจำนวนเงินค่าตอบแทน
ข้อมูลข้างต้นได้ค้นหามาจากสำนักงานที่ดินครับ และรายละเอียดของค่าธรรมเนียมและภาษีอากรที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนฯ นั้น ท่านสามารถสอบถาม รายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน กรมที่ดิน หวังว่ารายละเอียดดังกล่าวพอเป็นข้อมูลเพิ่มเติมได้นะครับ