มีเจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดฯ แห่งหนึ่งมีข้อสงสัยและประสงค์ที่จะทราบเกี่ยวกับประเด็นเรื่องของการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ของท่าน ท่านเกริ่นให้ทราบว่า ท่านได้เข้ามาอยู่ที่อาคารชุดแห่งนี้กว่า 5 ปี แล้ว การบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ของท่าน ดูไม่ค่อยโปร่งใสเท่าไหร่ คณะกรรมการฯ เป็นรายเดิมๆ ไม่เห็นมีการเปลี่ยนแปลงอะไรในทางบวก
แต่ตนเองก็มิได้สนใจในรายละเอียดมากนัก บังเอิญในช่วงประมาณปลายปีนี้ ที่อาคารชุดฯ จะมีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม สัปดาห์ก่อนได้ไปชำระค่าใช้จ่ายส่วนตัวที่สำนักงานฯ เจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ จึงสอบถามตนเองว่า จะเข้าร่วมประชุมใหญ่ที่จะจัดขึ้นในเดือนหน้าหรือไม่หากไม่เข้าร่วมประชุม ขอให้ลงนามในหนังสือมอบฉันทะให้ด้วย ท่านจึงเกิดความสงสัยประกอบกับการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ตามความรู้สึกของท่านในตลอดช่วงที่ผ่านมาดูไม่ค่อยที่จะชัดเจนเท่าไหร่นักตามที่แจ้งแล้ว
และก็ไม่ได้ประสงค์ที่จะมีปัญหากับใคร จึงแจ้งเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ไปว่าจะเข้าร่วมประชุม แต่ก็เห็นมีเจ้าของร่วมรายอื่นลงนามในเอกสาร ที่เจ้าหน้าที่ดังกล่าวส่งให้ จึงประสงค์ที่จะทราบว่า การมอบฉันทะในการเข้าร่วมประชุม ใหญ่เจ้าของร่วมนี้สามารถทำได้และมีข้อห้ามในเรื่องอื่นใดหรือไม่อย่างไร....? ครับ
ก่อนอื่นต้องขอชื่นชมครับ ที่ท่านไม่ดูดายเห็นอะไรไม่ถูกต้อง/สงสัยก็สอบถาม ข้อมูลมา ในประเด็นเรื่องของการมอบฉันทะในการเข้าร่วมประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551 ได้ระบุไว้ในมาตรา 47 ดังนี้ครับ
{quot}เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกิน สามห้องชุดมิได้ และบุคคลดังต่อไปนี้จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วมมิได้
(1) กรรมการและคู่สมรสของกรรมการ (2) ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ (3) พนักงานหรือลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุดหรือของผู้รับจ้างของนิติบุคคล อาคารชุด (4) พนักงานหรือลูกจ้างของผู้จัดการ ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล{quot}
ในส่วนของรูปแบบหนังสือมอบฉันทะ ตามพระราชบัญญัติฉบับดังกล่าว มิได้กำหนดรูปแบบของหนังสือมอบฉันทะไว้ครับ เพียงแต่กำหนดให้การมอบฉันทะต้อง ทำเป็นหนังสือเท่านั้น เพื่อความชัดเจนก็ขอให้คำแนะนำว่า หนังสือมอบฉันทะดังกล่าว ควรระบุเกี่ยวกัยรายละเอียด ของชื่อ/ชื่อสกุล/ที่อยู่-ภูมิลำเนา ทั้งในส่วนของผู้มอบฉันทะ และผู้รับมอบฉันทะ รวมถึงรายละเอียดของห้องชุด และที่สำคัญกิจการที่มอบให้ต้องระบุอย่างชัดเจน อีกประเด็นที่สำคัญคือ การลงลายมือชื่อของผู้มอบฉันทะต้องเหมือนกับลายมือชื่อที่ท่านได้ลงนามไว้เมื่อครั้งไปทำธุรกรรมเกี่ยวกับห้องชุดของท่านในคราวสุดท้าย และต้องให้พยานลงลายมือชื่อ รวมถึงติดอากรแสตมป์ด้วยนะครับ
สำหรับประเด็นเรื่องการลงคะแนนเสียง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับ พ.ศ.2522 ได้ระบุไว้ในมาตรา 45 ดังนี้ครับ {quot}ในการลงคะแนนเสียง ให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียง ของบรรดาเจ้าของร่วมอื่นๆ รวมกัน{quot}
ในเรื่องนี้อาจมีข้อสงสัย กรณีที่เจ้าของร่วมคนเดียว มีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด จะมีประเด็นในการลงมติได้หรือไม่อย่างไรนั้น เนื่องจากมีคะแนนเสียงข้างมาก กรณีนี้พระราชบัญญัติอาคารชุด ได้กำหนดไว้แล้วตามวรรคสองของมาตราดังกล่าว ดังนั้นหากเจ้าของร่วมคนเดียวที่มีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ก็ให้ลดคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมรายนั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมรายอื่นๆ รวมกันครับ
นอกจากนี้ในมาตรา 18/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551 ได้ระบุว่า {quot}ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้นทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนด ในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘{quot}
ซึ่งหากท่านค้างชำระเงินดังกล่าวตามมาตรา 18/1 ระบุไว้ข้างต้น ท่านก็จะไม่มีสิทธิในการออกเสียงลงมติในเรื่องต่างๆ ในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ของท่านด้วยนะครับ ดังนั้นจะเห็นได้ว่าพระราชบัญญัติอาคารชุดทั้งสองที่กล่าวถึงข้างต้น ได้ระบุเงื่อนไข/ข้อห้ามไว้แล้ว ในส่วนของรายละเอียดในแต่ละมาตรานั้น หากยังมีข้อสงสัยเพิ่มเติม ก็มีหนังสือของผู้รู้หลายท่าน ได้เขียนอธิบายไว้แล้ว ท่านสามารถหาซื้อได้ตามร้านหนังสือชั้นนำทั่วไป...... ครับ