ด้วยมีเจ้าของร่วม/ผู้พักอาศัย ในนิติบุคคลอาคารชุดฯ แห่งหนึ่ง แถวถนนศรีนครินทร์ มีข้อสอบถามเกี่ยวกับเรื่องการตกแต่งต่อเติม ท่านแจ้งว่า ได้ยื่นแบบแปลนการตกแต่งต่อเติมในห้องชุดของท่าน ต่อเจ้าหน้าที่นิติบุคคลอาคารชุดฯและได้รับคำชี้แจงว่าบางรายการที่แจ้งความประสงค์ ไม่สามารถดำเนินการได้ ท่านแจ้งเพิ่มเติมว่า ได้ซื้อห้องชุดไว้สองห้องชุดติดกัน ประสงค์จะทำการทุบผนังห้องชุดบางส่วนเชื่อมต่อกัน เพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยและสะดวกในการใช้ประโยชน์ภายในห้องชุดของท่าน ขอสอบถามว่า ควรดำเนินการอย่างไรดี? ในประเด็นที่เจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ แจ้งว่าไม่สามารถดำเนินการได้
ก่อนอื่นต้องขออนุญาตทำความเข้าใจเกี่ยวกับหลักการอยู่อาศัยร่วมกันภายในอาคารชุดฯ ก่อนครับ ส่วนแรกท่านต้องเข้าใจหลักการถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ได้กำหนดให้เจ้าของร่วม (เจ้าของห้องชุด) แต่ละรายจะมีความเป็นเอกเทศเฉพาะแต่ละบุคคล และจะมีกรรมสิทธ์ร่วมในทรัพย์สินต่างๆ ที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกันอีกด้วย พร้อมขอขยายความเพิ่มเติมในทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ให้ท่านได้รับเป็นข้อมูลนะครับ
ทรัพย์ส่วนบุคคล หมายถึง ห้องชุดและรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย ตัวอย่างเช่น ที่จอดรถ เป็นต้น สิ่งปลูกสร้างนี้ไม่จำเป็นต้องอยู่ติดกับห้องชุด อาจแยกอีกส่วนหนึ่งได้
ทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด รวมทั้งที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้ใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม รายการทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว ท่านสามารถตรวจสอบได้จากข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดท่าน ซึ่งตามมาตรา 15 แห่ง พระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับ พ.ศ.2522 และแก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551 ได้กำหนดถึงทรัพย์ส่วนกลาง ไว้ดังนี้ {quot}ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง (1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด (2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด (4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด (7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ ร่วมกัน (8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด (9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1)
(10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย จัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล (11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา หมายเหตุ (8) (9) (10) และ (11) เพิ่มเติม ในพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551{quot}
ในประเด็นคำถามของท่าน เรื่องการทุบผนังห้องชุด นั้น ตามหลักกรรมสิทธิ์ ผนังห้องชุดร่วมระหว่างสองห้อง ถือเป็นทรัพย์สินร่วมระหว่างห้องชุดทั้งสองห้อง ซึ่งจะแบ่งกันคนละครึ่ง และตามหลักการแล้วนั้น หากผนังของห้องชุดที่ไม่ได้ทำหน้าที่ในการรับน้ำหนักจากชั้นบน ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมในระหว่างห้องชุดนั้นๆ
นอกจากนี้แล้ว เพื่อความชัดเจนมากยิ่งขึ้น ขออนุญาตนำข้อมูลของ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดินมากล่าวถึง ประเด็นเรื่องผนังห้องชุดให้ได้รับทราบ ทั้งนี้ หากมีท่านเจ้าของร่วมรายอื่นๆ สนใจที่จะทราบรายละเอียดในเรื่องนี้ จึงขอเรียนข้อมูลดังกล่าวให้ทราบดังนี้ครับ
ผนังห้องชุดที่ทำหน้าที่รับน้ำหนักจากชั้นบนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ผนังกั้นห้องชุดที่ไม่ได้ทำหน้าที่รับน้ำหนักจากชั้นบน เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของห้องชุดนั้นๆ ผนังที่อยู่ริมอาคารและผนังที่ล่วงล้ำไปในอากาศ เป็นทรัพย์ส่วนกลาง เนื่องจากเป็นโครงสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด
ดังนั้น การทุบผนังห้องชุด เห็นว่า หากผนังห้องชุดของท่านมิได้ทำหน้าที่ในการรับน้ำหนักจากห้องชุดด้านบน สามารถดำเนินการได้ครับ แต่อย่างไรก็ตาม ท่านคงต้องไปตรวจสอบผนังห้องชุดของท่าน ว่าเป็นไปตามที่แจ้งให้ทราบหรือไม่อย่างไร และหากตรวจสอบแล้วสามารถดำเนินการได้ ท่านก็นำข้อมูลนี้ไปชี้แจง/แจ้งต่อเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ให้รับทราบ เพื่อท่านจะได้ดำเนินการตามความประสงค์ของท่านต่อไป