มีท่านเจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุด ได้ส่งข้อความสอบถามผ่านทาง e-mail ว่า {quot}จะดำเนินการอย่างไร? กับเจ้าของร่วม (บางท่าน) และบริวารที่เข้ามาใช้ทรัพย์ส่วนกลางโดยขาดความรับผิดชอบ อาทิ ส่งเสียงดังรบกวนในยาม วิกาล จับกลุ่มนั่งดื่มสุราบริเวณสวนหย่อม วางวัสดุสิ่งของไว้บริเวณด้านหน้าห้องชุด อุปกรณ์เครื่องออกกำลังกายใช้อย่างไม่ดูแล พาบุคคลภายนอกเข้ามาใช้สระว่ายน้ำ ผ้าสักหลาดภายในห้องสนุกเกอร์ฉีกขาด ทิ้งก้นบุหรี่-กระป๋องน้ำดื่มในสวนหย่อมเหล่านี้ เป็นต้น{quot}
เท่าที่อ่านดูแล้วเห็นใจท่านเจ้าของร่วมรายนี้เป็นอย่างยิ่งเลยครับ อุปสรรคปัญหาดังกล่าวข้างต้นคงต้องใช้ความสมัครสมานความสามัคคีของเจ้าของร่วมส่วนใหญ่เป็นหลักแล้วล่ะครับ ไม่แน่ใจปัญหาข้างต้นที่ท่านแจ้งมานั้นเกิดขึ้นจากเจ้าของร่วมโดยตรง หรือเกิดขึ้นจากบริวารของเจ้าของร่วมห้องชุด ดังกล่าว แต่ในใจลึกๆ แล้วนั้น คาดว่าไม่น่าจะเกิดขึ้นจากเจ้า ของร่วมทั้งหมดครับ เหตุเพราะเชื่อว่ากรณีเป็นเจ้าของร่วมโดยตรง แล้วนั้นท่านน่าจะมีความหวงแหนในทรัพย์สินดังกล่าว เพราะทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็น สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ห้องสนุกเกอร์ สวนหย่อม ทางเดินส่วน กลางหน้าห้องชุด ฯลฯ เจ้าของร่วมทุกท่านถือว่าเป็นเจ้าของในทรัพย์สินดังกล่าวด้วย
ตามมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้ระบุว่า {quot}อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6{quot}
ดังนั้น ปัญหาของท่านน่าจะเกิดขึ้นจากบริวารของเจ้าของร่วม ญาติ ลูก หลาน หรือเป็นผู้เช่าเสียเป็นส่วนใหญ่มากกว่าครับ เพราะบุคคลเหล่านี้โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้เช่าน่าจะมีความรับผิดชอบที่ไม่สูงนัก ประกอบกับไม่มีความรู้สึกถึงความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินนั้นๆ แต่ก็มิได้ตำหนิผู้เช่าทุกรายไปนะครับ เชื่อว่าผู้เช่าที่ดีก็มีอยู่ เพียงแต่อาคารชุดฯ ของท่านที่ประสบปัญหาข้างต้นถือว่าโชคร้ายหน่อยเท่านั้นเอง บุคคลเหล่านี้ท่านเจ้าของร่วมจะต้องช่วยกันเป็นหูเป็นตาเห็นบุคคลใดกระทำผิด ฝ่าฝืนกฎระเบียบข้อห้ามของนิติบุคคลอาคารชุดฯ แล้วต้องแจ้งให้ฝ่ายที่เกี่ยวข้องรับทราบ เพื่อเข้ามาระงับเหตุโดยทันที ไม่ว่าจะเป็น คณะกรรมการฯ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ ผู้จัดการอาคารชุดฯ เจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ฯลฯ
โดยทั่วไปแล้วทุกนิติบุคคลอาคารชุดฯ จะมีกฎระเบียบข้อห้ามในเรื่องต่างๆ ไว้อยู่แล้ว อาทิ ระเบียบการใช้สระว่ายน้ำ ระเบียบการใช้ห้องออกกำลังกาย เป็นต้น ระเบียบต่างๆ ที่กล่าวถึงนี้ คณะกรรมการฯ จะเป็นผู้กำหนดระเบียบ ข้อห้ามต่างๆ ไว้ กรณีที่เจ้าของร่วมหรือบุคคลใดกระทำการฝ่าฝืนจะมีบทลงโทษหรือบทปรับ เมื่อท่านพบเห็นบุคคลใดกระทำการฝ่าฝืน ต้องรีบแจ้งครับ และหากบุคคลใดกระทำการอันเป็นเหตุให้ทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุดฯ ชำรุดเสียหาย บุคคล นั้นต้องรับผิดชอบชดใช้ต่อความเสียหายที่เกิดขึ้น อีกปัจจัยที่สำคัญก็คือเมื่อกำหนดกฎระเบียบออกมาบังคับใช้แล้ว ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องต้องปฏิบัติอย่างเข้มงวด เข้มแข็งและจริงจัง อย่าให้มีการอะลุ้มอล่วยช่วยเหลือพรรคพวกเพื่อนฝูง สำหรับ ผู้มีอำนาจในการบังคับใช้นั้น ท่านก็ต้องใช้อย่างถูกต้องอย่าเลือกปฏิบัติเด็ดขาด
ข้อแนะนำอีกประเด็น ขออนุญาตให้ความเห็นไว้ก็คือในบริเวณพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดฯ ท่าน อาทิ ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ ห้องสนุกเกอร์ ทางเดินส่วนกลาง ฯลฯ ควรติดตั้งกล้องโทรทัศน์วงจรปิดไว้ในบริเวณจุดที่สำคัญทั้งหมดครับ เมื่อเกิดเหตุการณ์ใดขึ้นที่ทำให้ทรัพย์ส่วนกลางชำรุดเสียหายท่านก็สามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้ หากเจ้าของร่วมรายดังกล่าวเพิกเฉย สามารถดำเนินการแจ้งความและฟ้องร้องดำเนินคดีเรียกค่าเสียหายได้ครับ
ข้อสำคัญที่สุดของการอยู่อาศัยร่วมกันในอาคารชุดฯ ก็คือ เจ้าของร่วมทุกท่านนั่นแหละครับ หากทุกท่านช่วยกันเป็นหูเป็นตาคอยสอดส่องดูแลแล้ว เชื่อว่าปัญหาที่ท่านต้องปวดเศียรเวียนเกล้าน่าจะทุเลาบรรเทาลงอย่างแน่นอน เอาใจช่วยท่านเกินร้อยนะครับ